Después que has elegido el inmueble que deseas comprar es importante que te asegures de que esté saneada. Esto debido a que muchas veces los vendedores por el deseo de concretar la venta omiten información importante del estado del inmueble y esto puede traerte muchos problemas en el futuro.

Cuando hablamos que la propiedad esté saneada nos referimos principalmente a tres aspectos: (1) que esté registrada en la SUNARP; (2) que tenga declaratoria de edificación; y (3) que esté libre de cargas y gravámenes. Para terrenos solo aplica el (1) y (3) dado que no debería tener área construida; y para propiedades que tienen área construida aplicarían los tres.

El primer punto, que la propiedad esté registrada en la SUNARP y que en su registro figure como titular la persona que indica el vendedor. Esto debería darte la tranquilidad necesaria para avanzar en la evaluación de la propiedad. Sin embargo, para poder comprobar esto, es importante que el vendedor te brinde la partida electrónica de la propiedad. Este dato es el identificador de la propiedad, es como lo es el DNI para las personas, y no es posible que una propiedad tenga mas de una partida electrónica o que una partida electrónica identifique a mas de una propiedad. Si el vendedor no te quiere brindar la partida electrónica será mejor que no continúes con la compra dado que en el mejor de los casos el dueño solo tiene la posesión de la propiedad y en el peor de los casos podría tratarse de una estafa.

A pesar de que estés muy interesado(a) en la propiedad será mejor esperar a que primero el dueño acredite ante la SUNARP que es el verdadero dueño para que luego de ello recién puedas comprarlo. Una propuesta que podrías evaluar, si lo consideras conveniente, es comprometerte a comprarlo luego de que se registre en la SUNARP, lógicamente tendrías que ser consciente del tiempo que debes esperar para la titulación del dueño actual.

Asumiendo que el vendedor te ha compartido la partida electrónica de la propiedad, con este dato puedes sacar de la SUNARP una copia literal de dominio, que como su nombre lo dice, es una copia, y es una copia de la información que se tiene registrada en la SUNARP para esa propiedad. Con esta información vas a tener que asegurarte de lo siguiente:

• Que el propietario figure como titular de la propiedad, en caso no figure como titular de la propiedad, el vendedor debe indicarte a que se debe. Es posible que la propiedad pertenezca a una propiedad mas grande, en este caso primero tendría que hacerse la subdivisión¹ o independización² y registrarla en la SUNARP, después de esto recién deberías comprar.
• Que haya mas de un titular para la propiedad, en este caso tendrías que asegurarte que todos los copropietarios están de acuerdo con la venta de la propiedad. Si todos no están de acuerdo con vender, lo único que podrías comprar son acciones y derechos del copropietario que quiere vender y como máximo el área que le corresponde. Si compras acciones y derechos es meterse en un problema dado que no sabrías en que parte del área total te correspondería. No es recomendable.
• Que el área que te quieren vender no sea igual a lo que se indica en la copia literal. Este caso se debe evaluar de manera específica dado que se podría tratar de diferentes escenarios y podría corresponder una rectificación de área, una acumulación, una subdivisión o una independización. Luego de que se corrija recién será recomendable comprar.

El segundo punto, que tenga declaratoria de edificación (antes llamada declaratoria de fábrica), es aplicable a propiedades que tienen construcción como casas, edificios, departamentos, etc. La declaratoria de edificación es la declaración legal de la construcción donde se indica las características y condiciones técnicas de lo construido y se inscribe en el Registro de Predios de la SUNARP. Si estas intentando comprar una propiedad a una persona que tiene un edificio y cada piso lo quiere vender como departamento, es importante que el dueño haga este trámite para que pueda independizarlo y que cada piso tenga su propia partida electrónica. Considerar que este tramite lo debe realizar el propietario ante la Municipalidad Distrital donde se encuentra el predio, esto según la Ley 29090 para predios construidos después del 20 de Julio de 1999. Además si piensas financiar la compra con un crédito hipotecario ten en cuenta que los bancos te van solicitar este documento para la aprobación del mismo.

El tercer punto, que esté libre de cargas y gravámenes. Una carga es una restricción referida a una situación de hecho, es decir que si o si va a suceder. Por ejemplo cuando el bien está sujeto a un juicio de sucesión por herencia. Por otro lado, un gravamen es la afectación que recae una garantía real sobre la propiedad. Por ejemplo, una hipoteca, una medida cautelar, etc. Para verificar que la propiedad está libre de cargas y gravámenes puedes solicitar el Certificado de Cargas y Gravámenes en el Registro de Predios de la SUNARP.

Finalmente si estas muy interesado en la propiedad deberías solicitar en la SUNARP el Certificado Registral Inmobiliario (CRI). Este documento consolida mucha de la información antes indicada tales como: (1) características principales de inmueble; (2) dueño actual del inmueble, así como quiénes fueron los anteriores; (3) los gravámenes y cargas inscritos a la fecha, tales como arrendamientos, demandas y embargos; (4) títulos pendientes de inscripción, tales como hipotecas, transferencias y bloqueos. Cabe señalar que la información del CRI toma la historia registral del inmueble, en aproximadamente los últimos 30 años.

En resumen, lo ideal para comprar una propiedad es que esté registrada en la SUNARP con su partida electrónica propia y que en esta figure el área que te desean vender, esto es, que no se tenga que hacer subdivisiones o independizaciones. Además que no tenga cargas ni gravámenes. Si es una propiedad que tiene construcción es importante considerar que tenga la declaratoria de edificación. Si no se cumple con esto es mejor abstenerse de comprar o consultar a un abogado especialista en temas inmobiliarios para que evalúe el caso.

Notas:

¹ La subdivisión se aplica en zonas que tienen habilitación urbana

² La independización aplica para terrenos rústicos.